CRA对于房产中的“使用产权”： Life Estate
房产作为传统投资项目一直是中国人的投资重点，但由于涉及到的税及法律体系的不同，在加拿大房子的所有权除了我们常听到的“Joint Tenants” 和 “Tenants in common”这些比较basic的概念之外，我们今天引入一个另外一个在税法上对于房子所有权的概念，那就是“Life Estate”
什么是“终身权益“？
终身房产（或终身权益）是受益人在有生之年对房产的占有权。这允许终身承租人在其有生之年使用房产，之后所有权将转移给遗嘱指定的其他人， 又或者当“终身承租人”死亡时，这处不动产会转让给“余留人”，而这（个/些）余留人通常也是预先在终身地产协议中被预先指定。
那么问题就来了，从税务角度来说，如果纳税人将名下不动产中的剩余权益转让给他人，但是保留有该处不动产的“终身财产”权，那么在税法上来说究竟什么时候算做是该处不动产的disposition时间，以及究竟如何计算这个ACB呢？根据税法43.2(1), 当这个“life estate”持有人死亡的时候，该处房产就等同于销售
根据我们税法第43.1(2)规定，该处房产的ACB是：
（a)：“等同销售”金额（POD) 等于 life estate 持有人的ACB， 或者
（b): life estate 持有人的ACB将会被升高，如果life estate 持有人和该处不动产剩余权益人之间存在直接关系
看到这里，有些人可能已经被绕糊涂了，我们用一个简单的例子来帮助理解。在我们日常工作中经常会处理到的案子就是：父母名下的房产为了避免遗产税因而在生前，就在房子的ownership上加一个孩子名字，例如Joint Tenants， 认为这样就能避开遗产税；但父母又担心在有生之年万一孩子不让自己住了，或者孩子的婚姻状态发生改变而波及自己的房子，那么父母的要求往往是加名字的同时让自己能够保持有"使用权"直到自己死亡；
上面就是一个最最寻常，每天发生的案例。在这个普通案例里，父母的使用权就是这个房子的life estate， 而加了名字的孩子则是房子的产权人，如果父母过世后，因为和孩子之间不是“arm length”的关系，因此父母依旧可能会因此无法避开这个遗产税， 房子ACB和死亡时的FMV之间就life estate这一部分的差价依旧需要交资产增值税。为了解决掉这个房产“遗产税”的问题，我们平时常用的策略是设立信托来绕开；我们question了CRA，有关于父母的life estate 的问题，而CRA针对提出的三个问题做了相应的答复和解释
提供的案例：
父母将房产的“剩余权益“转入生前信托 （inter vivos）信托， 同时自己继续保留“life estate”权益， 而孩子是该信托的唯一一个受益人
当进行“剩余权益”转移时（将房产从父母转到信托）：
房产的FMV市值$1,000,000
父母的life estate 的FMV市值 $300,000
“剩余权益“的FMV市值$700,000
假设该处房子符合subsection 54（1）所定义的自住房要求，同时父母也从来没有在其他的房产上使用过自住房免税的条款
Q1: 如果父母（”Parent"）没有将主要住宅（"Residence"）的剩余权益直接转让给成年子女（"Child"），而是将剩余权益转让给以孩子作为受益人的个人信托，那么加拿大税法的哪些规定适用？
CRA 答复：
根据税法subsection248（1）的规定，当把房产转入trust的时候等同于将房产视作为销售，除非有paragraph (f) 或者(k)的情况发生，具体“可排除”情况请咨询黑钥金融咨询公司获得具体信息，因此当父母将“剩余权益”给予信托，同时保留life estate的权益时， 那么我们认为父母“life estate”部分的POD就等同于$300,000
由于信托的唯一受益人是孩子，因为该信托和父母之间是non-arm's length（直接利益关系）。有关于“剩余权益”价值部分，我们认为根据税法 subparagraph 69(1)(b)(i) 的规定， 当信托的proceed 低于FMV的时候，那么父母和信托之间就“剩余权益”部分将以FMV为准，也就是$700,000
由于给出的案例内为符合自住房条件，因此父母在本次和信托的资产转移中有资本增值，但予以豁免；而信托信托的“剩余权益”的ACB就会提高到$700,000
Q2: 假设父母稍后从自住房内搬离住到了老人公寓，同时在父母死亡之前将房产售出，税法上又如何处理父母手里的“life estate” 以及信托手里的“剩余权益”？假设父母搬出自住房的同时将他们的life estate赠予给信托，税法又将如何处理？
CRA 答复：
当父母从自住房内搬离，那么就等同于在办理之日将房产“卖”给了信托。如果父母将手里的life estate 赠予或者低于市场价格转移给信托，那么父母和信托之间就等同于收到了FMV of life estate。如果当life estate的FMV相对于父母当时的FMV（$300,000) 有增值，那么这一部分增值就由父母承担， 相反的，如果life estate 的FMV对于当时的FMV有下跌，这将会产生loss， 可惜由于subparagraph 40(2)(g)(iii)的规定，由于房子为personal use property， 因此这个loss将不能用于抵扣其他的收入（作废）
Q3: 如果父母没有从自住房内搬离而是一直住到了他们过世，而信托在父母死后才将房产出售，那么税法又将如何处理？
CRA答复：
由于信托和父母之间不是arm length （直接利益关系）， 因此税法paragraph43.1(2)(b) 将会引用，因此该处房产的ACB将会等同于以下两个数额中较少的一个：
父母过世时的Life estate 的ACB， 或者
父母过世时的房子的FMV 减去父母过世时信托的remainder interest 的ACB
从以上CRA的答复我们可以看到，我们任何一项需要keep的right， 都有其相对应的value，当然任何一种value都会要有一些税务的考量和结果出现；我们日常工作中，financial advisor的一些惯例的建议，也都会有想对应的税务结果产生，这也是我们advisor必须要为客户事先考虑到。
再次提醒，房产作为投资工具而言，它的入门和风险程度都相对较低，但还有一个需要我们投资人在资产配比是需要衡量的是它的税务风险，虽然添加、减去名字看似简单平常，找个律师就能做，但对于税法上来说都有它考虑的因素，也是我们纳税人需要承担的。
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