[案例分析] CRA加拿大税法庭对地产投资的重要洞察
在过去10年的房地产投资过程中，曾经有一个非常流行的投资方式那就是在一个地段相对较好的地区购买旧的房子，然后推倒重建。这一波的投资方式在近2、3年高人工、高利息环境之下渐渐淡出视线，但是CRA的审核手续都并非发生在当年，因此我们目前收到很多的案子都发生在2014年到2018年之间的交易；同时最近我们的税务部收到最多的咨询就是多伦多最新公布的地产新政：multi-unit的改建，因此我们觉得应该回顾一下这个案例，来帮助我们理解CRA和税法庭对于地产投资的判例视角
Wall V Canada, 2021 FCA 132
【案件背景】
Wall 先生 是一名有执照的房地产经纪人，在开发房地产方面经验丰富。2006 年、2008 年和 2010 年，Wall 先生 在BC省购买了三处住宅房产，在购买房产后立即拆除房产，然后申请施工许可证。就在施工完成前后，他会将房产挂牌出售。这些住宅的销售总收入为 $5,784,000，净利润为 $2,234,419。JW 没有报告与这些活动有关的任何收入，也没有申报以及支付任何 GST/HST。Wall先生认为他打算购买所有三处房产分别作为自己以及儿子的居所，并作证说他在出售每处房产之前都居住了一段时间。由于他认为每处房产都符合主要住所免税的条件，因此他没有申报处置这三处房产所产生的任何收益。根据 税法 ITA第 163(2)款的规定，国家税务部 （MINISTER OF NATIONAL REVENUE) 对 Wall 先生的净营业收入进行了评估，分别为 $810,693（2006 年）、$772,403（2008 年）和 $651,323（2010 年），并处以重大过失罚款。在收到加拿大税务局（"CRA"）关于未申报商业收入的税务重估通知后，Wall 先生向加拿大税务法院提起上诉。随后又向联邦上诉法院提起上诉。
【税法问题和分析】
Business or an adventure Concern in the nature of trade
本案的核心问题是 Wall 先生 从事的是“Business” or “An adventure or concern in the nature of trade”。这个问题对于确定出售房屋所赚取的利润是收入还是资本至关重要。
在税法庭，审查了 Wall 先生和代表加拿大税务局的税务诉讼律师提供的证据后，税务法院认为 Wall 先生不是一个可信的证人，因为他无法提供文件证据来支持他的大部分立场，并且在记忆三处房产的细节时有选择性。然后，法院运用判例法得出结论，Wall 先生在经营过程中开发了这三处房产。因此，他所赚取的利润是收入，而主要住所免税不适用，因为这三处房产都不是资本房产。此外，税务法院还经过分析得出结论：ETA (Excise Tax Act) section 3 在此案上并不适用，因此，Wall 先生不能免征消费税，3处房产必须用作居住地才符合免税条件。
Wall先生不同意税务法庭的判决，将案子上诉到了联邦法院（Federal Court), Wall 先生提出了他的两个争议点：
税务法院法官在认定他是从事“建筑商业活动”时是否犯了明显的、压倒一切的事实和法律错误，以及是否应适用ETA第 2 条来免除他的GST/HST
税务法院法官在没有法律或事实依据的情况下作出了对他不利推论，是否犯了事实和法律错误。
联邦法院采用了一套判例法测试来帮助确定。法院援引了 “ Happy Valley Farms limited v Minister of National Revenue（1986 年）（FCTD）。这些测试包括但不仅限于：出售财产的性质；拥有财产的时间长度；类似交易的频率；在财产上花费的工作；导致出售财产的情况；以及纳税人的动机。同时，关于 Wall 先生所陈述的意图，即他购买这些房产的目的是为了建造房屋供他和他的儿子居住，法院援引了 MacDonald 诉加拿大案（2020 SCC 6）中的裁决，即关于纳税人意图的事后证词不能压倒记录中客观上可以确定的不同目的的表现。因此，法院得出结论，Wall 先生的证词必须根据听证会上提交的所有其他证据进行评估。在听证会之后联邦上诉法院同意税务法院的意见，即从证据中得出推论，以支持其关于 Wall先生从事的是贸易性质的业务或冒险的结论。
另一个相关问题是，根据 ETA， subsection123（1），Wall 先生是否为Builder。这关系到确定 Wall 先生 是否有责任就其3套物业支付GST/HST。联邦法院引用了 Friesen v Canada（1995 年）SCC 案例，纳税人在其承诺中的意图和动机的在判例中的重要性。从 Wall先生 的房地产开发活动中可以看到所有的证据合理的支持了这样一种推论：即 Wall 是打算建造并出售房屋以牟利的。FCA同意税务法院的意见，即 Wall先生 是建筑商，而这些房屋的销售不能达到GST/HST的豁免条件，这些房屋并非主要用作 Wall先生、或其配偶或与他有关的人的居住地。
【判罚结果】
综上所诉，Wall先生对于这三套物业的买卖将会要被征收：
GST/HST：物业成交金额的13% 消费税（例如物业成交价格为100万，则13%消费税为$13万），但由于建房开支引起的13%消费税可以用作抵扣
Business Income：由于Wall先生为Builder，因此物业增值即不能获得自住房豁免权也不能作为资本增值进行资本利得税，而应该作为100%的商业收入而入税；例如：如果物业增值50万， 资本增值税为$12.5万， 而商业收入税为$25万 （以上假设税率为50%）
Takeaway
从Wall先生的这个案子我们可以看到税务局（CRA）和法庭他们对于税法的理解和他们的角度以便帮助我们更好的分析和把握自己的地产投资策略；同时我们在做投资之前要问自己几个问题：
如何区分商业收入和资本收益？
什么是subsection 191(1)款规定的自供原则？
这些关键点将会对于我们的地产投资回报以及个人税务信誉记录有着非常重要的作用。若您对本文中讨论的税法案例或地产投资策略有任何疑虑或需要专业咨询和服务，敬请随时联系我们。
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